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投資客敗得很慘！北京這類房產成交大減90%

自去年3月17日起，北京相繼出臺一系列樓市調控政策，劍指投資投機性炒房。

一年來的調控可謂成效顯著，北京樓市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下調幅度達到48.7%，刷新瞭歷史最低紀錄。二手房價格更是下跌15%~20%。其中，最慘的要數商住房。在調控過去一周年之際，北京的商住市場，價格出現瞭30％以上的跌幅，而成交量跌幅更是高達90％。

北京商住房成交量跌90%，價格直降3成

商住房說白瞭就是本應用於開發寫字樓或者商鋪的地塊，但開發商把它做成瞭住宅。所以商住房一般是商業用水，商業用電，不通燃氣。

去年3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。

按規定，北京商住限購後，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合塑膠回收押出機｜廢塑膠再生製粒機下列條件：

1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

2、在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅；

同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

這樣嚴厲的限購政策下，北京的商住房市場徹底遭冰封。

中原地產研究中心統計，商辦類政策調控一周年後，整體市場成交全面降溫，商住公寓簽約隻有3589套，同比調控前一年的67013套，跌幅達到瞭94.6%。

中原地產首席分析師張大偉認為，商辦市場整體成交量全面萎縮，特別是在2017年3月調控前，商住簽約單月接近萬套，調控一年後，除瞭通州個別項廢塑膠加工｜廢塑膠處理工廠目，單月接近0成交。史上最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

▲圖片來源：視覺中國

不僅僅交易市場出現瞭明顯降溫，土地市場商辦類也出現瞭明顯退燒。商辦限購後出讓的13宗商辦地塊，溢價率明顯下調，並出現流標現象。限購前商辦土地平均溢價率115%，而調控一年後溢價率隻有12.39%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過30%，部分二手房商住價格跌幅甚至超過40%。

據央視財經報道，位於北京朝陽區的北京像素是北京知名的商住項目。調控前，北京像素的兩層Loft戶型的成交價最高達到過65000元/平方米，而調控後，成交價隨即出現斷崖式下跌，目前同類型房源成交價普遍在40000元出頭，而平層的戶型成交價直接跌穿每平米30000元關口。

限購解凍無望，商住房多數用於出租

由於此前不限購且比普通住宅的價格低，商業辦公項目曾經吸引瞭很多投資客。在326新政前，北京商住房占新房交易近6成。而目前商住房的現狀是，想買的買不瞭，想賣的賣不出去。

對於那些沒能在調控政策出臺之前脫手出售的投資客來說，低價出售或是繼續出租是他們必須面對的一個選擇。

我愛我傢集團北京公司亦莊華冠店商圈經理程澤表示，整體小區的自住率應該不超過20％，像37平米的這種開間，大概租金在3500-3800之間，50多平米的一居室，大概在5000-5300之間。

經紀人介紹說，很多早年開發的商住項目，各項標準都向普通住宅靠齊。水電費標準與普通住宅一致，大多臨近地鐵，出行、購物都比較方便，很多項目的Loft戶型結構也得到租客青睞。因此，很多商住房的租金基本與周邊的普通住宅一致，甚至還會高過部分老舊的住宅小區。

▲圖片來源：視覺中國

我愛我傢集團北京公司北京像素店商圈經理王培賀對記者說，前期成交量高的時候，價格上升，業主有一部分是要拿出來賣的，現在需求量小，還是維持一個穩定的狀態，該賣的賣，該租的租，該自住的自住。

因此，在二手商住房的價格出現大幅回調的時候，很多的業主選擇把房子用來出租，對於很多購買較早的業主來說，目前的租金水平已經完全可以覆蓋購房時的月供，在沒有現金流壓力的情況下，長期出租也是一個理想的選擇。

對於商住房業主來說，目前最期待的就是限購政策能夠解凍。

不過，思源地產首席分析師郭毅表示，還沒有看到一個可能放松的跡象，特別是針對個人購房者購買商住類產品，不能再使用杠桿，必須100％支付購房款廢塑膠熱熔處理｜廢塑膠熱熔押出的要求來看，在今年這樣一個相對緊縮的購房環境下，更不可能單獨對商辦類的貸款放松，其實從購房者角度上來看，購買商辦類產品，還是要綜合考慮自己的投入產出比。

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